投资案例|杭州下沙海友酒店开业8个月平均出租率高bob手机版下载达986%的秘籍
栏目:行业动态 发布时间:2023-01-24
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 BOB综合在线投资人祁康辉的门店方圆1公里内有30多家酒店,其中不乏近两年新建的项目。而他在今年2月开业的59间房的经济型酒店,能做到开业8个月平均入住率98.6%,综合门市价243.6元,月营收30+万元。  这样的经营数据,是如何做到的?本文将通过对这家酒店的产品、经营进行案例剖析,供各位投资人参考。  2013年,60后浙江丽水人祁康辉与合伙人一起,在杭州市下沙区投资了一家汉庭酒店,开始

  BOB综合在线投资人祁康辉的门店方圆1公里内有30多家酒店,其中不乏近两年新建的项目。而他在今年2月开业的59间房的经济型酒店,能做到开业8个月平均入住率98.6%,综合门市价243.6元,月营收30+万元。

  这样的经营数据,是如何做到的?本文将通过对这家酒店的产品、经营进行案例剖析,供各位投资人参考。

  2013年,60后浙江丽水人祁康辉与合伙人一起,在杭州市下沙区投资了一家汉庭酒店,开始了自己的酒店投资生涯。

  下沙,属于杭州市的郊区地带,周围多为产业园区、大专院校等,繁华程度无法与靠近景区、人流熙攘的市区比肩。正因如此,物业成本也比市中心地带低了不少。

  9年前,附近区域尚未完全开发,公共交通也不便利。品牌方表示,这家汉庭开业前3年的经营可能都会比较“艰难”,劝他谨慎决定。

  但祁康辉认为:比起餐饮、娱乐等行业,投资连锁酒店省心省力,又是可以长期持有的资产。所以他权衡利弊后,还是 “冒险”投资了。

  没想到开业第2天,就迎来了满房。自那之后,不仅客房供不应求,RevPAR也一路走高。于是,他追加投资,将汉庭从最初的89间,扩大到了179间。

  2021年,同栋楼的一层物业对外租售,加上祁康辉自己持有的半层闲置物业,共1804㎡,恰好可以打造一个60间房内的经济型酒店。

  一次新的投资机会,更多的品牌选择,加上疫情期间的特殊环境,祁康辉没有犹豫。在认真调研评估后,他决定拿下这处物业,投资本次测评的项目海友杭州下沙学正街酒店。

  于是,当他再次投资时,bob手机版下载优先选择了华住集团旗下品牌定位与物业体量、周围客群最契合,且知名度较高的经济型酒店连锁品牌“海友”。

  但祁康辉觉得,汉庭酒店在179间房的大房量条件下,开业9年仍能保持不错的入住率和收益水平。证明了以下两点:

  其一,该区域的酒店市场虽然竞争激烈,但尚未完全饱和,新门店只要产品实力够强,还是可以承载稳定的市场需求,获得不错的收益。

  除此之外,新项目与自己的汉庭酒店距离很近,若选择投资华住集团旗下的酒店,不仅自己的管理半径小,与集团对接的运营成本也会降低,更方便自己对酒店资产进行日常监管。

  酒店附近3公里范围内有十余所高校及科技产业园,主要消费客群为年轻商务客和学生,对性价比、产品审美和体验都有较高的要求。

  作为华住旗下定位经济型自助化的酒店品牌,海友紧紧围绕实用主义人群的需求,强化客房核心住宿体验,打造多功能自助化大堂空间,提倡自助化服务、袋装早餐、环保巾类、绿色住等创新住宿方式。

  酒店物业面积1804㎡,需要更高出房率的产品标准,才能提升房量;同时,考虑到租金成本,祁康辉决定暂时不拿1楼底商物业,将酒店大堂设置在9楼的客房楼层,并使用物业的公用电梯。

  其一,设置包含3种房型设计的59间客房,比传统经济型酒店的出房量高出20%,且单房标准造价仅需5万元;

  除此之外,海友的单房运营成本仅需50~60元,比传统经济型酒店70~80元的运营成本低了25%左右,能让酒店在有限的营建成本预算内,拥有品质和视觉体验,在竞品林立的区域市场中凸显获客优势。

  酒店1/3的物业为自持,剩下的2/3物业为租赁,租金为每平米1.5元/天。按全部面积租金计算,单房租金成本为45~46元。

  开业至今8个月,经营数据还不错:平均入住率98.6%,其中过夜入住率92%;综合RevPAR为190.6元,客房RevPAR为182.1元。7月,综合RevPAR为开业以来最高,做到了202.5元。

  (注:RevPAR,为每间可供租出客房产生的平均实际营业收入,计算公式为: “RevPAR=客房总收入÷客房总数量”或“RevPAR=实际平均房价*出租率”)

  酒店客源也如前期测算,以商务客为主,约占50%,bob手机版下载其次是附近的大学生,占35%以上。总体客源一直非常稳定,几乎不存在淡、旺季。

  按照目前每月约33~35万元营收和18.5万元左右运营+租金成本(按全部面积租金计算),月利润约为14.5~16.5万元,预估2年多可以收回投资成本。

  祁康辉的门店是海友酒店6.0版本,包括“趣味胶合板、都市丛林、缤纷糖果”三种房型设计,风格轻松时尚、活力感十足。

  以20~35岁为主的差异化客源,与同栋物业汉庭酒店的30~45岁客源互相补足。这既解决了物业空置问题,也带了实质收入。

  物业周边为酒店、宾馆聚集区,方圆1公里内有三四十家之多,其中不少都是近两年新建的项目。除了抗风险能力较低的单体酒店和小宾馆,也不乏具有一定知名度的连锁品牌酒店。

  在这种近乎白热化的市场竞争环境中,门店做到了190.6元的综合RevPAR、98.6%的入住率,离不开产品本身的打磨和经营管理的用心。

  消费者从入住到离店,全程可依靠“华掌柜”、自助储存柜、自助洗衣烘干机、自助售货柜、送物机器人等自助化设备进行操作,缩短了无效等待时间。

  消费者可通过华住会APP预订海友酒店,并选择是否需要早餐代订服务、环保毛巾浴巾、续住客房清扫服务等。

  这对许多不愿或来不及吃早饭的客人,以及有自己携带毛巾的客人群体来说,更加自由、方便、实惠、环保。

  为提高客房的视觉和居住体验感,祁康辉决定将客房的平均使用面积控制在16-20㎡,最小的客房使用面积也有14㎡,使之更宽敞、舒适,实现了卫生间的干湿分离、每间客房的桌椅配套。

  开业至今8个月,祁康辉对店长的专业度比较认可。店长于开业前1个月到店,并开始组织筹备人员。目前酒店共有6位员工:3位前台服务大使、2位客房阿姨、1位客房主管,稳定性非常高,开业至今无人离职。

  除了店长的管理、区域的指导,bob手机版下载员工的稳定离不开投资人的支持。祁康辉认为酒店这样的服务行业,员工是比较辛苦的,因此一定要关心体恤他们,该发的工资、该缴的社保等都一定要到位。

  为保证经营管理水平,祁康辉叮嘱店长:除了自家酒店的业绩,还要实时关注附近竞品酒店的价格、流量、客户点评。当消费者选择多,竞争白热化,就要看谁的客户体验更好、流量更多、经营水平更高,这在数据上是有直观体现的。

  从几十年经营生意和投资经验来看,他建议大家在接触新行业、新事物时,多花点时间,慢慢沉淀下来去做,不要心浮气躁。

  谈到疫情的不确定性时,他建议练就强大的心态,只要看准了方向,内心就要笃定,焦虑是没有意义的。

  “丽水人以前开超市很出名,大家都跟着开超市;后来开酒店,大家都跟着开酒店。”祁康辉笑谈,做生意不要跟风,但要多调研、多请教、多思考。

  祁康辉表示,若酒店经营状况持续良好,自己将考虑对海友酒店追加投资,再增加一些客房,进一步扩大收益能力。

  祁康辉说:“明天的事情没人能预料。现在我心态很平和,能把房租挣回来就行。先保有资产,别的以后再说。”